Comprar casa é um passo importante e, sobretudo para quem o faz pela primeira vez, é natural surgirem dúvidas sobre os procedimentos e documentos envolvidos no processo. No mercado imobiliário existem alguns conceitos que podem gerar confusão, sendo a reserva de imóvel e o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) dois dos mais comuns. Compreender o que distingue estes dois momentos é essencial para avançar com confiança e segurança.

A reserva de um imóvel corresponde a um acordo inicial entre comprador e vendedor que tem como principal objetivo garantir a exclusividade da negociação durante um período determinado. Ao efetuar a reserva, o comprador entrega um valor monetário que assegura que o imóvel é retirado do mercado, não podendo ser negociado com outros interessados enquanto decorrem as diligências necessárias para avançar com o negócio. Este valor funciona como uma garantia de interesse, mas não representa ainda um compromisso legal definitivo de compra e venda.

Este acordo deve ser feito por escrito e inclui informações essenciais como a identificação das partes, do imóvel e da agência imobiliária, o valor da reserva, a duração do acordo, os prazos previstos para o CPCV e para a escritura, o valor proposto para a aquisição e eventuais condições, como a aprovação do crédito habitação. Deve também ficar claro que o valor da reserva será devolvido ao comprador caso o negócio não avance por motivos devidamente justificados, ou deduzido no valor do CPCV ou da escritura, se a compra se concretizar.

A reserva é normalmente utilizada quando não é possível avançar de imediato para o CPCV, o que acontece, por exemplo, quando o comprador aguarda a aprovação do financiamento bancário ou a conclusão de alguma documentação. Assim que essas condições estejam reunidas, o passo seguinte é a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

O CPCV é um contrato formal celebrado entre comprador e vendedor, no qual ambas as partes se comprometem legalmente à realização do negócio. Neste momento é pago um sinal, geralmente de valor superior ao da reserva, que serve como garantia do cumprimento do contrato. Caso o comprador desista, perde o sinal entregue; se a desistência for do vendedor, este terá de devolver o valor em dobro. É neste contrato que ficam definidos, de forma detalhada, os valores, os prazos, as responsabilidades de cada parte e todas as condições acordadas até à realização da escritura.

Embora estejam relacionados, a reserva e o CPCV têm naturezas diferentes. A reserva é um ato pré-contratual, simples e com menor valor jurídico, que garante apenas a exclusividade temporária do imóvel. Já o CPCV é um contrato com força legal, que compromete efetivamente ambas as partes à compra e venda do imóvel. Importa ainda referir que a reserva não é obrigatória. Sempre que comprador e vendedor estejam preparados, o processo pode avançar diretamente para o CPCV.