Comprar um imóvel em planta, ou seja, ainda em fase de construção, é uma escolha cada vez mais comum no mercado imobiliário português. Seja pelo preço mais competitivo, pelas condições de pagamento faseado, pela possibilidade de personalização ou, simplesmente, por ser a única forma de aceder a uma casa nova em zonas com elevada procura, a verdade é que esta modalidade de compra tem ganho destaque.
No entanto, quando a data prevista para a conclusão da obra chega e o imóvel continua por terminar, surgem dúvidas legítimas por parte dos compradores: o que fazer neste cenário?

A verdade é que os prazos de obra estão, muitas vezes, sujeitos a fatores difíceis de controlar, como atrasos nos licenciamentos, escassez de mão-de-obra, dificuldades de financiamento ou até eventos imprevistos. No entanto, o facto de tais atrasos serem comuns não os torna juridicamente irrelevantes.
Para o comprador, o incumprimento da data de entrega pode representar mais do que um simples transtorno — pode implicar custos acrescidos, como o pagamento de uma renda adicional por não poder habitar o imóvel, prorrogação de créditos ou o adiamento de planos pessoais e familiares. Do ponto de vista legal, estes atrasos podem configurar um verdadeiro incumprimento contratual.

Na maior parte dos casos, a aquisição do imóvel é formalizada através de um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). Este contrato deverá estabelecer, de forma clara, a data estimada de conclusão da obra, o prazo limite para a celebração da escritura e, idealmente, uma cláusula penal aplicável em caso de atraso. Esta cláusula penal permite ao comprador reclamar automaticamente uma compensação por cada mês (ou dia) de atraso, sem necessidade de provar os prejuízos sofridos. Quando tal cláusula não existe, o comprador poderá ainda assim reclamar uma indemnização, mas terá de demonstrar os danos efetivamente causados, como despesas adicionais com habitação provisória ou encargos financeiros imprevistos.

Caso o atraso não esteja justificado, o vendedor entra em mora, ou seja, em incumprimento das obrigações contratuais. Nessa situação, o primeiro passo por parte do comprador deverá ser a emissão de uma notificação formal, por escrito, onde se exige uma justificação clara para o atraso, uma nova estimativa de conclusão e, sempre que aplicável, a ativação da cláusula penal prevista no contrato. Esta comunicação é fundamental para assegurar os direitos do comprador e poderá servir de base para futuras ações legais, se necessárias.

Importa ainda considerar que, em certos casos, a escritura de compra e venda poderá já ter sido celebrada, mesmo que a obra não esteja concluída. Tal acontece, por exemplo, quando a propriedade horizontal já está legalmente constituída. Nesses casos, o comprador torna-se formalmente proprietário do imóvel, mas a sua entrega em condições de habitabilidade continua dependente da execução de um contrato de empreitada. Neste contexto, o problema jurídico não se prende com a compra e venda, mas sim com o cumprimento das obrigações de construção.

Sendo considerado dono da obra, o comprador tem legitimidade para exigir a conclusão dos trabalhos, reclamar uma indemnização pelos prejuízos causados e, em situações mais graves, resolver o contrato com a entidade responsável pela execução da empreitada. Nestes casos, poderá inclusive contratar uma nova empresa para finalizar os trabalhos, imputando os custos ao empreiteiro original, conforme previsto no Código Civil (artigos 1207.º e seguintes).

Assim, embora a compra de casa em planta possa ser vantajosa, é essencial que os compradores estejam atentos aos prazos, cláusulas contratuais e seus direitos em caso de incumprimento. A assessoria jurídica adequada, desde o momento da assinatura do contrato-promessa até à entrega final do imóvel, pode fazer toda a diferença na proteção dos interesses de quem investe num projeto desta natureza.