Portugal enfrenta um défice entre 150 e 200 mil habitações, mas o setor da construção atingiu o seu limite de capacidade, alertam promotores imobiliários e especialistas do setor.
Durante uma conferência promovida pelo Diário Imobiliário para debater o novo pacote habitacional do Governo, os participantes reconheceram que as medidas são “ambiciosas, mas de difícil execução”.
Atualmente, constroem-se cerca de 24 a 25 mil novas casas por ano, podendo este número chegar a 28 mil em 2025 — muito longe das 100 mil construções anuais registadas há duas décadas.

“Os preços só baixam com mais oferta, mas não há capacidade para construir mais”, afirmou Manuel Maria Gonçalves, presidente executivo da APPII (Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários).

Entre os principais entraves apontados estão:
  • a falta de mão de obra (estimada entre 80 e 100 mil trabalhadores);
  • a carga fiscal elevada, que pode representar até 40% do custo total de um empreendimento;
  • a burocracia e lentidão dos licenciamentos;
  • e a instabilidade das medidas políticas, que mudam a cada legislatura.

Apesar de considerarem positiva a redução do IVA para 6% na construção de habitações até 648 mil euros, os promotores alertam que o impacto só deverá ser sentido daqui a um a dois anos — e que a medida ainda depende de autorização da Comissão Europeia.
Outros especialistas defendem que o pacote governamental carece de medidas de choque imediatas, capazes de mobilizar o parque habitacional já existente.

“Não há capacidade para construir tudo o que foi anunciado. Cada autarquia trabalha de forma isolada, sem uma estrutura central que coordene os projetos do PRR”, referiu João Sousa, CEO do JPS Group.

A falta de estrutura também afeta o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e as câmaras municipais, que têm dificuldade em executar os fundos do PRR, cujo prazo termina em 2026.
Quanto à prometida simplificação dos licenciamentos, os oradores alertam que as mudanças não serão suficientes se não houver uniformização das regras entre autarquias.

“A mesma lei é interpretada de formas diferentes pelas câmaras municipais, o que gera insegurança e atrasa os processos”, destacou o arquiteto Nuno Malheiro.

O pacote habitacional do Governo inclui ainda redução de impostos sobre rendas moderadas, deduções à coleta, simplificação de processos urbanísticos e agravamento do IMT para não residentes. Contudo, para o setor, o grande desafio mantém-se: aumentar a oferta habitacional num mercado com capacidade construtiva esgotada.